深圳房价暴跌？真相是什么？
文|凯风
深圳房价暴跌？
深圳市发布7月楼市数据，称深圳新房成交均价56720元/平，对比6月均价61756元/平，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅纪录，有媒体更是声言楼市拐点已到。
见过太多媒体的故作惊悚之论。拿单月的房价来看整体的走势并没有多大意义，因为受成交区域和成交结构的变化，单月房价一直在剧烈变动之中，根本不足以说明楼市的整体走势。
深圳楼市为何会在7月出现暴跌？其实，这只是一个算术题。原因很简单，对楼市价格贡献最大的中心三区（南山福田罗湖）成交量暴跌，导致在全市房价中的比重降低，所以才有中心城区暴涨而整体均价暴跌的诡异局面。换言之，深圳楼市只是暂时的“假摔”。
△深圳福田南山房价突破9万，罗湖房价也接近8万，但这三区成交量不高，所以均价被郊区摊平。
从上图不难看出，罗湖福田南山等核心三区域，房价相比6月份涨幅依然惊人，福田和南山的均价突破9万，而罗湖相比上月涨幅高达21.9%。但这三区的成交量却只有499套，而六月份的成交量还有1118套，成交量萎缩50%以上。在全市成交量中的占比从6月的36%，下滑到7月的17%。显然，这三个区均价涨幅再高，都很难拉动整体房价的上涨。
△7月，福田南山罗湖中新三区成交量占比只有17%，而6月的成交量占比还有36%，下滑一半还要多。
我们很早之前就说过，深圳土地资源相对紧张，楼市供给同样相对紧张，导致楼市成交量摇摆不定，同样影响到楼市均价上下颠簸。这种局部和暂时的变动，只有参考意义，不足以判断楼市的走势，更不足以得出楼市出现拐点的结论。
譬如罗湖区和福田区7月的成交量分别只有60套和21套，这样的成交量下，成交价格再高，也不会对整体均价产生多大影响。成交量太小，以至于已经失去参考意义。
相比于成交量变化巨大的一手房，二手房的交易就相对稳定，更能看出整体楼市的走向。据中原数据，2016年7月，深圳二手房均价为55247元/平方米，环比上涨2.43%，而成交量环比上涨17%。走势依旧稳定，不见任何暴跌的迹象。
我们对于楼市掺杂太多而情感判断，看到楼市暴跌的消息就欣喜若狂。媒体也屡屡以楼市暴跌、拐点已现等惊人之语取悦受众，浑然不顾楼市的真实走向。一个城市楼市没有暴跌的条件，一味想象暴跌，只能满足意淫，而不会带来任何实质性的东西。
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