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超级大利好！东莞放开限购

周松涛 首席财经观察 2023-06-16


大湾区楼市重磅新政出台，东莞市放开限购了！


出品 | 首席财经观察  作者 | 周松涛

东莞放开限购

7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策等通知》。


《通知》指出，东莞33个镇街，除主城区的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道和松山湖外，其余28个镇街暂停执行限购政策。

这意味着，东莞市严格执行了两年的限购政策，终于开始放开了。

此前执行的限购政策为：东莞户籍居民家庭限购新房2套、二手房不限套数；非东莞户籍居民家庭限购商品房2套，且购买首套房需2年内累计缴纳12个月社保或个税，本科及以上相关人才为6个月。

这一限购政策最大的作用，就是限制了东莞市以外的需求进入，尤其是需要交纳1年社保或6个月社保，将大量外部需求挡在了东莞市之外。

新出台的政策是，居民家庭购买非限购区域内商品住房，无需进行购房资格核验，这意味着外部的需求又可以重新涌入东莞了。


东莞，是从什么时候开始执行限购政策的呢？答案是2020年8月份。

2020年疫情之后，全国楼市中，深圳第一个率先恢复，并且带动全国楼市复苏，深圳、东莞两大城市的房价上涨幅度十分之高。

就在2020年6月份，深圳市与东莞市，同时意识到了楼市上行、房价继续上涨带来的压力和后果，于是共同派出代表团，前往长沙市取经，学习调控楼市的经验。

取经回去以后，紧接着的2020年7月15日，深圳市就出台了著名的715新政，开始限制落户即买房、离婚买房等行为，而东莞市则是在8月份出台了限购政策，要求非东莞户籍人员需要社保才能获得购房资格。

东莞的这一政策，将深圳的投机客、刚需客全部挡在了门外，购房需求瞬间下降，房价也终于控制住了。

然而，2022年上半年，东莞市的楼市下行十分明显，房价也出现了小幅下跌。

根据中原地产研究院的监测数据显示，今年1-5月，东莞一手住宅月均成交量1709套，与去年全年月均比较下降53%，二手住宅月均成交量843套，与去年全年月均比较下降52%。


上半年，东莞整体住宅成交量大幅萎缩至100万平方米，同比下降63%，截至6月底，东莞库存周期高达26个月。

市场低迷之下，开发商为了回笼资金，在部分板块中也开启了降价销售。

从2月份开始，东莞临深板块的许多楼盘折扣从95折到92折，并不断扩大，个别楼盘的价格折扣甚至为85折。

不仅是临深板块，其他板块也闻风而动，开始逐步降价。


安居客的最新数据显示，东莞市新房价格，从3月至5月下跌最为厉害，6月、7月才开始有所反弹，但幅度仅为0.5%。

二手房价格上，7月份的挂牌均价为20803元/平方米，环比上月仍然下跌0.41%。

可见，无论是房价、成交量，都处于下行之中，只有去库存的周期在不断延长，东莞市也不得不选择放开限购来刺激楼市。

东莞楼市触底反弹

东莞这个城市的地理位置，注定它的楼市外部需求十分强烈。

2021年，东莞市的常住人口达到了1053万人，可谓是名副其实的千万人口大城。

然而，这1053万人中，东莞户籍人口仅有278万，占比26%，非户籍人员占比竟然达到了74%！


正因为非户籍人口众多，所以东莞市的购房者，并不仅仅来源于深圳，而是来自五湖四海。

根据大湾区重点城市购房群体来源城市数据显示，东莞市的购房群体中，广东户籍人口占比28.6%，是第一大来源，随后便是湖南、湖北、江西、河南、四川、广西、安徽、山西、黑龙江。

可见，东莞的楼市依赖的，始终是外来需求，若是把外部需求一刀切全部挡在门外，既不合理也不符合实际。

东莞市南面临深圳，在城区建设上，与深圳几乎已经融为一体；西面临广州，是广州的南沙区，仅隔了一座虎门大桥，北面为广州市增城区，也仅隔了一条江。


值得一提的是，广州市西南面，与佛山市几乎已经融为一体，地铁都已经能够直通了。

所以，待深莞穗城际铁路建设完成、广州与东莞与深圳的地铁都能实现联通的时刻，从西面数过来，佛山、广州、东莞、深圳将会完成融合，成为大湾区一个超级大都市群！

如此定位，也决定了东莞市的上限不低，2021年东莞市的GDP就已经突破了万亿元大关，超过了许多省会城市。

这一次限购放开以后，首先可以预测得到的，便是临深板块的率先幅度。

要知道，光明区的房价高达5万以上，而接壤的东莞市长安镇的房价仅为2万多，差价近3万元/平方米，深圳的需求如何不外溢？

另外，东莞的北面与西面，分别是广州增城区和南沙区，这两个区对于广州市而言都属于郊区，较为偏僻，仍在发展之中。

所以，这两个区不大可能会有需求外溢到东莞市，最主要的客户来源便是深漂以及东莞的打工人。


众所周知，东莞市是全国闻名的打工大城，珠三角最主要的制造业基地，广州、深圳由于产业更新迭代所迁出的大部分产业集群，全都集中在了东莞市，有着“世界工厂”之称。

规模庞大的工厂，也带来了庞大的就业人口，自然也就带来了庞大的购房需求。

2020年深圳715新政后，深圳的炒房客们集聚东莞市，使得东莞临深板块出现了异常火爆的场面。

然而，如今全国楼市下行，炒房已经彻底失去了意义，所以东莞市这一次放开，吸引炒房客的可能性将会大大下降。

只有刚需涌入的市场，才能体现真正的市场需求！


从深漂的角度来说，东莞市这一次可以说是做了一件好事，让深漂们重新燃起了在临深买房的希望。

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