作者 | 宋辉

来源 | 蓝经财经（ID：jrzxnet）

近日，又一针对房地产融资的政策重磅出台！

房贷五分档实施

12月31日，央行及银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将所有银行分为五档，分别设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个指标上限，对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期，自2021年1月1日起开始实施。

其中，第一档为中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；第二档为中资中型银行，房贷占比上限为27.5%，个贷占比上限为20%；第三档是中资小型银行和非县域农合机构，房贷占比上限为22.5%，个贷占比上限为17.5%。第四档是县域农合机构，房贷占比上限17.5%，个贷占比上限12.5%；第五档为村镇银行，房贷占比上限12.5%，个贷占比上限7.5%。

简单来说，假设银行有100块钱，现在监管部分要求只能将其中的40块或以下的金额贷给房地产企业，不得超出比例。

这样的规定可以说是非常细致了。对于监管层来说，加强监管可以解决房地产贷款集中度过高的问题，有效化解房地产市场带来的系统性金融风险，利于银行健康稳定发展。

数据显示，2020年前三季度全国房地产贷款总额达到了48.8万亿元！这么庞大的房贷市场，迎来了央行和银保监会的联合调控，必然会给我国的房贷市场带来巨变！

我们可以从银行、房地产企业、个人三个角度来分析一下这次调控带来的影响。

对银行影响

我们先看一下这次房贷档五分实施，银行的情况如何？

银行中大多数银行都处于规定的上线范围内，标红的银行数量不多，只有成都银行、郑州银行、兴业银行是超出上限较多的。这说明银行业的整体水平仍然合理，仅有部分房贷集中度过高的银行需要在2年内进行调整。

房贷在银行业务中的重要性是不言而喻的，房贷五分档实施后，银行就必然要相应的作出调整，适应监管的要求，但是同时也会最大限度的保障银行的利润。

第一，由于房贷比例受限，为了保障房贷市场的利润，减少坏账率，银行就必然会优先选择信用资质较好的房地产企业和跟人提供贷款，而且贷款金额越大越好，最好是将银行的上限比例内的额度全部用光！

而那些信用资质较差的中小型房企和个人，就很难成为银行发放贷款的优先对象了，甚至有可能贷款额度都不批。

第二，银行会加大发放一手房贷款的比例，缩减二手房的贷款额度。二手房交易流程繁琐，时间长，且贷款比例不一，对银行的贷款业务拖累较大。而一手房市场则简单、快捷，购房人群往往都是按照固定的比例出首付，贷款比例相对统一，业务办理方便。

在房贷受限的情况下，两者相权，银行必然会优先一手房住房贷款的发放。

举个实际的例子。某人买了深圳市南山区的二手房，从首付资金监管到过户花了两个多月，好不容易办完了，银行的贷款额度还没下来，久拖不决，最终导致房子已经过户了，但是银行监管着的首付款和贷款发放不下，造成购房者逾期违约！

所以，二手房的流程，不仅买卖双方感到繁琐，就连银行都觉得麻烦，更愿意发放一手房的贷款。

对房企影响

对房企来说，前有“三道红线”限制杠杆比例，后有房贷五分挡限制供给端，房企也只能哀叹一句“做房地产不容易”！

房地产市场短期看金融，现在金融政策收紧，对于房企来说是利空的。“三道红线”和房贷五分档的实施，基本宣告，房地产企业通过高杠杆盲目扩张牟取暴利的时代已经结束了！

过去，房企从拿地开发、项目销售再到建设交房，所有的环节都有可能是通过借贷的资金来运转的，几乎是“空手套白狼”。而现在，房企最大的“奶妈”银行放贷的比例受限制，房企就必须对所有环节重新审视评估，稳开发，确保资金链不会出现断裂。

而一些资金较为紧张房企，则有可能直接停下扩张的步伐，消化存量土地，加速回笼资金，确保自身安全。

看来，万科的那一句“活下去”并不仅仅是激励自己，更像是说给所有的房地产商听的，金融政策收紧的时候，活下去，对所有房企来说都是最重要的！

当然，这次调控对于那些负债率低，自身资金雄厚的房企来说，是绝佳的弯道超车的时机！

这种类型的房企可以利用自身的低杠杆优势，在对手偃旗息鼓的时候加速扩张抢占市场，抢夺行业头部位置。

所以未来房企之间的竞争会越发激烈，会有更多的房企效仿恒大打折降价促销、回笼资金，但是依然避免不了大量的中小型房企倒闭。

对个人影响

对于老百姓来说，既有共性的部分，也有特殊性。

第一，大型中资银行的房贷上限较高，在办理房贷的时候就必然优先选择大型中资银行，即工行、中行、建行、农行、交行、邮储六大行。

为了自己的贷款能审批办理成功，不可避免的会出现中小型银行的贷款业务向大型中资银行转移。

第二，银行优先发放一手房贷款，而二手房的审核、监管趋严，那么购房一手房相对二手房来说就更加方便、快捷。

第三，房企之间的竞争加剧，将会有更多的房企效仿恒大打折促销，那么只要选择项目进度过半、打折力度较大的最优惠的项目购买，那么将很有可能“大赚一笔”！

这些都是共性的部分，特殊性的部分则与一个特殊的群体有关，这个群体就是炒房客。

对于炒房客来说，2021年的第一条调控就针对房地产市场，不是什么好兆头，当然这也表明，监管层绝不会放松调控的决心。

对于炒房客来说，现在的处境可以说是非常难受的。已有的房源要想出手，不仅存量市场巨大，难以卖出高价，同时二手房的交易成本相比从前是提升了许多，能够到手的实际利润大幅度下降。

而如果要趁现在横盘时机再次购买，则要面对住建部、央行、银保监会设置的重重监管，二套房的首付比例已经提升至5成或7成，三套房已经直接停贷！

不管炒房客愿不愿意，这些调控都在宣告一个事实，炒房客的时代已经结束了，属于刚需的时代到来了！

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